自用住宅重購退稅有妙方

    • 自用住宅重購退稅有妙方

    • 居住品質的提升,是一般人的理想與目標。政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅,造成賣房子所得的錢不夠買新房子,特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅,貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人,可以規劃重購退稅,為自己增加一筆換屋基金。

      符合條件
      原有房地產
      簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。
      土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的。
      本人、配偶或是直系親屬(父母、祖父母、子女……等)的戶籍設在這個房屋上,如果平時未設戶籍,只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意,如果是先買新房屋,再賣出舊房屋,買新房屋時,舊屋要符合自用住宅的條件,包括設有戶籍。
      土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。

      新購房地產
      原出售土地及新購土地所有權人為同一人,也就是買房子和賣房子是同一個人,賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子,如果賣掉太太名下房子後另以先生名義買進新房子,就不能退稅了。
      新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
      都巿土地最大適用面積是300平方公尺,約90.75坪,非都巿土地最大適用面積是700平方公尺,約211.75坪。
      新買房屋的土地移轉現值總額,必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額,才能退稅。
      重購退稅的土地從買入後5年內,都必須作自用住宅,且有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,即使是夫妻之間贈與都是不可以的,否則會被追繳原退還的土地增值稅。

      2年內期限
      不管先賣再買或是先買再賣,買賣時間必須在2年以內。

      節稅偏方
      2年內的起算日期
      土地出售後重購或先購土地2年內再出售,2年內的起算日期:
      先賣後買:以出售土地辦好產權登記日起2年內,重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時,以立契日為準;逾期申報,以申報日為準計算2年期間。
      先買後賣:以重購土地辦好產權登記日起算2年,出售原有土地如期申報時,以立契日為準;逾期申報,以申報日為準計算2年期間。

      重購退稅無次數的限制
      同時出售多處自用住宅用地,可申請重購退稅
      出售土地可規劃按一般用地繳納
      在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前,若所有條件都符合的情形下,可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅,以保留一生一次的機會,作最有利的節稅規劃。
      自益信託土地也可以適用
      土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託,如該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件,可以辦理重購退稅。
      重購土地已退還土地增值稅者,重購地在完成移轉登記之日起5年內,辦理自益信託後,仍符合自用住宅用地規定者,也不會被追繳原退還稅款。
      重購退稅應規劃
      規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定,如條件不符,但出售之舊屋符合自用住宅條件,可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。
      綜合所得稅也可以節省
      綜合所得稅也有規定,納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額,在完成產權移轉登記日起2年內,如重購自用住宅房屋,價額超過原出售價額,可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度,從應納綜合所得稅額中扣抵或退還;先買後賣也適用。

      舉例說明
      甲賣出土地現值100萬元,增值稅30萬元,買入土地現值超過100萬元時,所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還;假如買入現值為80萬元,可以退回10萬元;如買入現值小於70萬元,則無餘額可以退稅。
      甲出售(重購)A土地在105年4月1日辦好產權登記,在107年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地,如果甲在107年4月2日前如期申報,就符合2年內的規定;如果甲在107年4月3日以後才申報,就不符合2年內的規定,不能辦理重購退稅。

      小叮嚀
      先買後賣土地辦理重購退稅,要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以;如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地,僅是單純購買土地,以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售,或雖然原來持有土地,但沒有設戶籍,於出售時才從第3地將戶籍遷入,都不能辦理重購退稅。

更新日期:107-10-24

換屋族節稅有撇步!只要民眾所出售與購買房地都是自用住宅,且符合一定條件,就可以向原出售土地所在地之地方稅稽徵機關,申請退還土地增值稅,也就是常聽到的「重購退稅」。

新竹市稅務局指出,只要土地所有權人在二年內,賣買自用住宅用地,且重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額,也就是說,新買土地現值必須高於所賣土地現值,以小換大,就可申請退回已繳納的土地增值稅。

重購退稅計算公式資料來源/新竹市稅務局 製表/翁至威重購退稅計算公式資料來源/新竹市稅務局 製表/翁至威

稅務局表示,在重購退稅的適用上,無論先買後賣或先賣後買都可以,不過,需符合一定要件。

首先,出售及新購土地的所有權人必須是同一位,且土地上的房屋必須是土地所有權或其配偶、直系親屬所有。最重要的是,為了避免「造福」炒房炒地的投資客,適用重購退稅的土地,必須符合自用住宅規定,出售房地前一年內以及新購房地買入登記後,不能有營業或出租行為。

新購坪數有限制

此外,新購面積也有限制,都市土地不得超過300平方公尺(約90.75坪);非都市土地則不能超過700平方公尺(約211.75坪)。

新竹市稅務局表示,重購退稅計算公式,是以新購自宅用地的申報移轉現值,減掉原出售自宅用地申報移轉現值與已繳土增稅的差額,如果所得餘額大於等於已繳土增稅,則可全額退稅;若已繳土增稅大於餘額,可退回相當於餘額的稅款:但若餘額為零或負數,就無法退稅。

舉例來說,若王太太在2015年12月1日出售自宅土地移轉現值為450萬元,且已繳土增稅50萬元,隨後王太太2016年10月新購自宅房屋,土地現值500萬元,依前述公式計算,500萬-(450萬-50萬)=100萬,大於已繳土增稅50萬,因此,王太太可申請全數退回50萬土增稅。

而另外一位陳先生,出售自宅移轉現值為450萬元,且繳納土增稅50萬元,新購自宅土地現值為430萬元,以公式計算:430萬-(450萬-50萬)=30萬,雖小於已繳土增稅,但仍可申請退稅30萬元。

另一位朱小姐出售自宅移轉現值是450萬,已繳土增稅50萬,新購自宅土地現值390萬,390萬-(450萬-50萬)=-10萬,由於所得餘額為負數,因此無法申請退稅。

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