農地重劃出售 留意優先購買權順序

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讀者曾先生案例解答 農地重劃出售 留意優先購買權順序

附賣方切結書自保 仲介有調查義務
【鄭婷方╱台北報導】農地買賣眉角多,重劃後農地出售必須注意優先購買權人是否有購地意願。若無,專家提醒,應附出賣人之切結書,或在申請書載明「優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣,自保並防爭議。

持有重劃農地的民眾,買賣土地時,須先詢問優先購買權人購地意願,避免糾紛。范厚民攝

讀者曾先生來信詢問,家中有塊重劃後的農地,委託仲介賣出,但農地左右兩側的農地所有人,突然以存證信函告知其有優先購買權,有意購地。他不得已只好賣給其中較原買主更高一點價格的優先權人,不過,原買方主張,契約未註明如有優先權人購買時,應無條件解除契約並返還簽約金,且售價非原來的價格,目前為給付不能,將提告違約並要求懲罰性求償。


承租者有權優先購買

根據《農地重劃條例》第5條:「重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」台灣房屋法務游璿樺解釋,簡單而言,毗連耕地的現耕所有權人,指與欲出售之土地的四周邊界相連,目前仍有自行耕作事實地土地所有權人。
若曾先生堅持賣給原簽約的買方,游璿樺表示,買賣契約仍具效力,該毗連耕地的現耕所有權人,僅得向出賣人請求損害賠償,與買方無關。但須舉證損害賠償事實。另一方面,若曾先生決定賣給優先權人,原買方可依《民法》第226條,向曾先生主張債務不履行的損害賠償。


賠償可達已付價金1倍

實務上,地政士全聯會榮譽理事長王進祥補充,若曾先生決定賣給優先權人,可視土地是否已過戶處理,若未過戶,買方最高可主張曾先生賠償已支付的購買土地價金的1倍金額;若曾先生已過戶給買方,則一般會委由代書談和解。
由於曾先生表示,因對法律不熟悉,簽約買賣時都是仲介與代書處理,合約中提及是否有優先權,仲介皆說勾否,糾紛發生後,仲介與代書都避不見面,但土地登記謄本上確實有註明為農地重劃區,疑惑此狀況下,若將土地賣給價高的優先權人是否構成違約,可否向仲介代書求償?
處理買賣合約時,仲介有居間調查的義務,代書也須盡善良管理人的責任,游璿樺表示,若曾先生將土地賣給優先權人,使得買方求償,他可依《民法》第 567 條、《經紀業管理條例》第26條,向仲介請求損害賠償;再依《民法》第 544 條向代書請求損害賠償,不過,求償結果如何仍須視法院判定。


【重劃後農地優先購買權簽約撇步】

買賣前:
◎出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人是農地重劃的優先購買權人,但所謂毗連耕地之現耕所有權人,必須有耕作的事實
◎賣方應通知優先購買權人,在其放棄優先購買權後,才可出賣不動產給第3人
買賣中:賣方要出賣,要出具優先購買所有權人放棄其優先購買權的證明,例如賣方的切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,賣方願負法律責任」字樣


【重劃後農地買賣未告知優先購買權人糾紛處理】

過戶前:若賣方決定賣給優先購買權人,買方最高可主張賣方賠償已支付的購買土地價金的1倍金額
過戶後:
◎若賣方決定賣給優先購買權人,實務上,會委由代書談和解
◎若賣方決定賣給第3方買方,基於「物權效力優先」原則買賣生效,但優先購買權人可依《經濟條例》第26條求償,但必須舉證損失內容
資料來源:《蘋果》採訪整理 http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150314/36434963/build/%E6%96%B0%E5%8C%97%E5%B8%82

 

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