房東不修繕 房客可退租
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房東不修繕房屋，可以拒付租金嗎？
壹、直接答案
一、房東有修繕房屋義務，經房客催告過後卻不修繕時，房客只能循（１）終止租約（２）自行修繕，二種途徑解決，房客以拒付租金為手段來迫使房東修繕房屋，以目前法院實務之見解來看，並非合法之主張。
貳、基礎說明（摘錄法院之見解如下：）
一、如出租人未於所定期限修繕，承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，此為民法之特別規定，承租人尚不得以房屋有損壞為由，主張同時履行抗辯權，拒繳租金。（最高法院８８年度台簡上字第５９號）
二、本件即令上訴人主張之被上訴人未履行修繕義務屬實，上訴人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用或於租金中扣除，其既未自行修繕而以其費用於租金中扣除，則主張停止給付租金並無理由。（最高法院８８年度簡上字第２０號）
參、進階說明
一、但若房屋有問題的程度，已經導致房客使用收益有重大困難，甚至到了全部無法使用收益的程度，而修繕亦無重大困難或不可能之情形，是否仍然不能拒付租金，實有疑問。根據３０年渝上字第３４５號判例（註１）表示之意見可知，在房屋修繕完畢以前，房客免其支付租金之義務；意思是說，在房屋全部不能使用收益那段期間的租金，房客根本沒有支付的義務，日後，房東亦不能向房客請求。
二、若房屋有問題的程度，只是導致房客無法使用收益部分之房屋，則在房東履行修繕義務以前，房客應有請求減少租金之權利。此種主張之理由基礎在於類推適用民法４３５條；該條文雖然只規定允許房客在房屋有部分滅失而致無法使用該部分時，可以有權請求房東減少租金，但若因毀損而同樣導致部分房屋無法使用收益時，依據民法４３５之規範意旨，解釋上應可允許房客類推適用該條文，請求房東減少租金。請求減少租金之數額，應視無法使用收益之程度，按比例減少；請求減少之方式，最好以書面向房東表示，並主張從應付之租金中扣除（此即為抵銷）。
肆、參考法條
第４３５條
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
【註１】30年渝上字第 345 號判例意旨全文
租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物已不能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法第二百二十五條第一項、第二百六十六條第一項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收養之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第四百三十條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。
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