部分共有人簽售屋契約有效？

2017-12-22

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部分共有人簽售屋契約有效？

​作者住展房屋網提供 | 住展房屋網 – 2016年7月13日 下午2:47
​【文/住展雜誌】陳姓家族擁有一棟房子，登記在家族七個成員名下共有，七人中有四人委託房仲公司銷售這棟房子，另外三名共有人並未在專任委託銷售契約書上簽名，這種只有部分共有人簽署的委託售屋契約是否有效？
這棟房子是台北市西門町商圈的一、二樓店面，七名共有人中有四人與「富麗華不動產開發公司」簽約委託銷售，底價為一億四千五百多萬元，雙方約定在委託期間內，委託人不得將房子自行出售，否則構成違約，要賠償房仲公司違約金八百七十多萬元。
委託人違約自行出售
房仲在委託期間找到鄭姓男子願意購買，向委託人要求辦理房地簽約事宜，但委託人避不回應。原來委託人早已透過另一家房仲公司將房子賣給林姓男子，並辦妥所有權移轉登記。富麗華公司於是提告，要求這些委託人應連帶給付違約金八百多萬元。
委託人則反駁，指這棟房子共有人共有七人，須由「全體共有人」均簽署委託售屋契約或補齊授權書由代理人簽約後，委賣契約才能生效，本件委託售屋契約只有四人簽名，因未經全體七名共有人簽名或補齊授權書，尚未生效。
台北地院認為，委託人跟房仲公司簽的契約僅為委託銷售房地，本非以不動產所有權人簽訂為必要，縱使由部分之共有人甚或非不動產之所有權人與仲介業者簽約，只要契約當事人對於契約必要之點，意思一致，契約即可成立。
雙方簽訂「專任約」，約定在委託銷售期間內，委託人不得自行出售。圖為示意圖
雙方簽訂「專任約」，約定在委託銷售期間內，委託人不得自行出售。圖為示意圖
部分共有人簽約仍有效
雙方的委託售屋契約，就不動產地址、委託銷售價格、委託銷售期間均約定清楚，且就委託人、受託人的契約義務詳細記載，委託人另簽署房地產標的現況說明書、不動產說明書，記載房地之現況等資料，應可認定雙方已就委託銷售房地乙事達成合意，委託售屋契約應已成立，縱使由部分共有人簽訂，仍然具有法律效力。
法院指出，雙方簽訂「專任約」，約定在委託銷售期間內，委託人不得自行出售，否則即屬違約，此「專任約」為不動產仲介銷售實務上所常見，且與內政部頒訂的「不動產委託銷售契約書範本」規定相符，委託人如違反「專任約」規定，應賠償對方違約金。
但本件違約金以銷售總價百分之六計算尚嫌過高，應以委託銷售總價百分之一計算為適當，判決在委託售屋契約上簽名的委託人應連帶賠償房仲一百四十五萬多元。

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