房地合一稅，一看就懂
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房地合一新制在 105 年正式實施，
但到現在還是有很多人搞不清楚狀況。
王先生在去年出售一戶房地產，售價 5000 萬元，
他究竟應該如何申報綜所稅？
事實上，
目前房地產出售獲利的相關稅法很複雜，
一般家庭不容易判斷應該採用何種方式申報，
只要依序回答以下問題，
就可以釐清出售房屋應該如何報稅。
繼續看下去…
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這一篇，
教大家徹底搞懂房地合一稅！
4 個問題 ，讓你一目了然！
問題① 是否於 105 年購買？
105 年 1 月 1 日起房地合一稅新制上路，
如果王先生是在 105 年購買取得該房地產，
又在當年度出售，則適用房地合一稅，
而且由於買賣價格都經實價登錄在案，
房屋、土地都應該按實價計算交易所得課稅。
不過，王先生出售房產，
除了按新制規定計算房屋、土地交易所得外，
還必須在完成所有權移轉登記日的次日起算，
在 30 天內辦理申報納稅，
也就是說，
假設王先生在 105 年 3 月 1 日完成所有權移轉登記，
則必須在 105 年 3 月 31 日申報完成，
而不是等到今年5月時才申報綜所稅。
根據新制的規定（ 見表1），
由試算結果（見試算案例➊）
可知，房地合一稅對 2 年內的短期買賣者稅負很重，
舉例來說，持有 1 年以內售出，
房屋售價所得扣除相關成本、
費用及土增稅漲價數額後，
適用稅率達 45%，立法精神是要民眾別頻繁進出炒房。
不過新制鼓勵民眾長期持有房地產，
針對持有 10 年以上的房地產出售獲利者，
將稅率降到只有 15%。
(圖片擷自 Money錢)
問題② 是否持有超過2年？
如果王先生是在 103 年或 104 年
的某日購買取得該房地產所有權，
又在 105 年度出售，
若購買與出售的 2 個完成所有權
移轉登記日相隔未超過 2 年，
則仍適用房地合一稅。
換個角度想，民眾若是在 105 年以前購屋，
只要不要在 2 年內出售，
就不會適用房地合一稅新制。
問題③ 房地產是合建分售？
由於房屋老舊可能引起公共危險，
政府為了鼓勵房屋所有人重建，合建分售的新屋，
若是在 2 年內出售，
房地合一稅並不會課徵 45% 或 35% 的重稅，
一律採用 20% 的較低稅率。
同樣的，自有土地與營利事業合建，
並於土地取得日 2 年內銷售完成，
這樣的情況也適用 20% 稅率（見試算案例➋）。
問題④ 出售房產是繼承取得？
如果出售的房子，
是在 104 年 12 月 31 日以前繼承取得，
為使改制前後已持有房地者權益不受影響，
並考量繼承人取得房地的時點及原因並非其能控制，
仍適用舊制課稅規定。
若是在 105 年 1 月 1 日以後繼承取得，
且過世者（被繼承人）
也是在 105 年 1 月 1 日以後取得，
則仍應適用新制房地合一稅，
舉例來講，
林先生在 105 年 10 月
繼承父親在 105 年 2 月買的房子，
並在同年12月賣出，則適用房地合一稅制。
如果林先生的父親是在
104 年12 月 31 日以前取得該房產，
原則上是適用舊制規定，不過繼承人繼承房產後，
若符合新制的自住房屋、土地優惠，
也可以選擇按新制課稅。
也就是說，
林先生持有該房產期間及林先生的父親持有期間，
都符合新制自用住宅規定，
而且 2 人持有房產年期相加達 6 年，
林先生可選擇用新制報稅。
因為房地合一稅對自用住宅提供很優惠的免稅空間，
課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分，
按 10% 稅率課徵所得稅，繼承人可以先行驗算稅額，
採用稅額最低的方式申報。
此外， 若房產是贈與取得，
售屋的民眾將面臨極高的稅負
（繼承取得與受贈取得，合稱為「遺贈取得」），
因為不論適用舊制或新制的遺贈取得房地產，
計算課稅所得時，
都必須以繼承或受贈當年的「時價」為「成本」。
在不動產中，土地的「時價」是公告土地現值，
房屋的「時價」是房屋評定現值，
通常與市價有落差，會因此拉高課稅所得。
父母應盡量避免贈與房產或留下房產當遺產，
因為子女出售時，稅負會很重。
希望這 4 個問題，有解答你的疑惑！
本圖文皆由 Money錢
水湳買屋賣屋
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