房價有漲就是賺? 學者：漲幅不到這數字都是賠

房市不好，不少人仍認為房地產是最好投資工具。房地產學者章定煊統計交易成本、房貸支出指出，2014年買房的人，如果漲幅沒達到16%以上，其實都是賠。

章定煊表示，因手上有一筆小錢，日前找了一個金融商品投資，在計算報酬率時想到，這幾年雖然不景氣，還是有不少名嘴藝人大談購屋術，好像很好賺，但報酬率是怎麼算的？

他說，台灣房市在2014年出現轉折，至今已快五年，若以2014年買房的人來算，學術文獻指出，房地產交易成本約在5~10%之間，以7%來算，貸款利率也從優算1.75%，五年的複合利率約9%。

假設房屋的折舊抵掉了房租支出，那麼2014年購屋者，交易成本加上利息支出，新屋上漲沒有達到16%（7%+9%）以上，其實都是賠；這五年來聽名嘴藝人進場買房的，從財務觀點來看，除非選中某些新開發區域且及早進場，否則也大概都是賺少賠多。

章定煊表示，以上計算還不是經濟上的計算法，因為以上的計算法是以實際支付的成本計算損益，經濟上是要用的機會成本來計算損益，機會成本就是要進行這項投資因而放棄次佳投資機會的報酬。

以他這次買的金融商品來說，就算運氣背了一點，遇到貶值跟降息，7年累計投資報酬率應該還是能達到30%，如果他去買房地產，房價必須上漲37%（7%+30%，交易成本+機會成本），才會划算。

但就目前的房市來看，即使是最樂觀的業者，頂多預期價穩量增。多頭的攻擊訊號（價漲量增）即使有，最快也要明年總統大選結束後才可能出現。

章定煊表示，如果是自住需求買屋的，就別算報酬率了，買了就別關心房價，家的感覺是無價的。但如果是要投資的，算盤還是要打精準一點，把貸款成本跟機會成本都算清楚比較好。