【2021／04／15，台北訊】有鑑於房地合一課稅自105年實施以來，實務上常有透過設立營利事業買賣不動產，或藉公司股權移轉形式移轉不動產。為抑制短期投機炒作和穩健房市發展，以規避或減少依法應繳納之稅捐等情事，立法院日前通過「房地合一稅2.0」相關所得稅法修正條文，將自今年7月1日起施行。勤業眾信聯合會計師事務所Deloitte Private家族稅務諮詢負責人莊瑜敏會計師今（15）表示，房地合一2.0最主要適用105年1月1日以後取得之不動產，且其出售日期在110年7月1日以後， 建議未來個人在處分持有之不動產或透過公司持有不動產時，應按持有目的及期間評估合適之交易方式及留意相關稅率計算，並妥善保存不動產交易之相關佐證文件，以維護自身權益。

新制上路，課稅五大影響

一、        延長個人短期交易課徵較高稅率之期間

• 現行：依現行房地合一課稅規定，交易105年1月1日以後取得之不動產所得，若不動產持有期間一年內者，課徵45%；超過1年未逾2年，則課徵35%；超過2年未逾10年課徵20%；持有超過10年，課徵15%。

• 新制：房地合一2.0於110年7月1日實施後，將延長短期交易課徵較高稅率之期間，持有期間兩年內課徵45%稅率；2年以上至5年以內課徵35%稅率；但出售持有滿5年至10年，或超過10年之房地，仍維持原本20%及15%之稅率。因此，個人近期如擬出售持有期間仍未滿五年之不動產，若持有期間已滿二年者，於110年6月30前，仍可適用舊制20%之稅率。自110年7月1日之後，則需適用房地合一2.0之稅率35%，將面臨稅負增加。莊瑜敏也提醒，有關不動產之交易日，原則上係以所有權移轉登記日為準，若擬適用現制，建議加速相關交易流程。

二、        營利事業比照個人按持有期間課以不同的稅率

• 現行：營利事業交易不動產之所得，不論持有期間長短，均按營利事業所得稅稅率20%課稅，而不需依房地合一稅，按持有期間課以不同的稅率。
• 新制：為考慮實務上有藉由設立營利事業短期買賣房地，以適用較低稅率之情況，新制實施後，營利事業將比照個人，按持有期間適用之稅率計算應納稅額，持有期間2年以內稅率45%；持有2年以上未超過5年稅率35%；持有超過5年，則維持20%課稅。因此，營利事業出售持有期間未超過十年之不動產，將與個人適用同樣的稅率。惟個人持有期間超過10年，即可適用稅率15%，營利事業則仍要按20%稅率課稅。此外，營利事業交易房地產生之所得，其產生之盈餘若未分配，須繳納5%未分配盈餘稅；若分配盈餘予股東，高所得之股東尚需負擔28%股利所得稅。

另外，個人交易持有設籍滿6年之自住房地，課稅所得400萬元以內者，免納所得稅，且就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。建議未來個人直接持有不動產或透過公司持有不動產，宜按持有目的及期間，評估後再決定以何種架構持有。

三、        交易符合一定條件之股份或出資額，視為房地交易

• 現行：個人及營利事業處分未上市櫃股權之所得係課徵基本稅額（最低稅負），營利事業係按12%計算，持有滿3年以上者，可減半課徵；個人最低稅負之免稅額為670萬元，按20%稅率計算，且視需基本稅額是否大於按累進稅率5%~40%計算之一般綜合所得稅額，決定應納之稅額。
• 新制：為避免藉公司股權移轉形式移轉不動產之情形，新制規定，個人及營利事業若直接或間接持有未上市櫃公司營利事業股份超過50%，且該營利事業股權之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成者，若有轉讓股權，應視為房屋、土地交易，依持有股權期間適用不同稅率計算稅額，不再適用前述證券交易所得計入最低稅負課徵基本稅額之規定。建議家族公司在新制上路後，大股東於出售未上市櫃股權時，應先行評估是否直接或間接持有該公司之股權超過半數，及該公司股權之價值是否50%以上是由房地構成，以決定是否須適用房地合一2.0課稅或按最低稅負課稅。

四、        預售屋交易視為房地交易，納入房地合一2.0課稅範圍

• 現行：依現行法令規定，個人或營利事業如有處分預售屋情事，係屬財產交易所得，營利事業計入營利事業所得按20%課徵營利事業所得稅；個人併入綜合所得稅依個人適用累進稅率5%~40%課稅。
• 新制：若個人或營利事業處分預售屋，將視同房屋及土地交易，按持有期間課以不同的稅率。一般而言，預售屋至完工過戶期間約為二年至五年，未來處分短期持有之預售屋，可能將面臨適用35%較高的稅負。

此外，持有預售屋至交屋後，成屋持有期間將重新計算。亦即，持有之預售屋於2年內出售，將課徵45%；若是持有預售屋3年，成屋過戶登記後一年內出售，僅能按持有期間1年內，須課徵45%房地合一稅。未來出售不動產時，應注意持有期間之計算將不包含持有預售期間。

五、        個人推計費用率由5%調降為3%，上限30萬元

• 現行：個人若未提供出售不動產相關費用之佐證文件，可按成交價款5%計算費用，且未設有上限。亦即，交易不動價價值愈高，可扣除之推計費用亦較高。
• 新制：除調降前述推計費用率為3%，並增定費用金額上限為30萬；另列營利事業亦可比照個人依據上述規定計算費用。未來若出售高總價之不動產，若未妥善保存相關費用佐證文件而無法提示證明文件，其推計費用僅能按上限30萬扣除。建議為維護自身權益，應妥善保存不動產交易之相關佐證文件。