我的鄰居好可怕 專家授解套法

【金筱筑/採訪報導】近期台中大樓惡火釀6死6傷慘劇，由於屋主堆積太多雜物，除了使火勢續燃，也導致住戶逃生不易，最終死傷慘重。而生活上最常見的惡鄰居除了亂堆疊雜物之外，製造噪音及濫用公設也備受詬病，專家指出，遇到惡鄰居，首先自然要先向管委會反映，再不行就得找工務局、環保局處理，或是對簿公堂尋求民事解決，若惡劣行為情節重大，更可動用區權會的「惡鄰條款」趕走惡鄰居。

｜鄰居噪音太惱人 初步蒐證是關鍵

千金難買好鄰居，民眾歡喜買房，入住後卻想不到鄰居那麼「雷」，而在奇葩鄰居中，噪音糾紛絕對是大宗，例如樓上鄰居小孩經常跑跳吵鬧，或是隔壁住戶喜歡深夜喧嘩唱K，使住戶被吵得不得安寧，到底該如何處理？百億房產教練Renba表示，首先，民眾當然是先自行錄影、錄音蒐證，再來找管委會處理，當鄰居製造噪音時，建議最好使用專業器材，以每隔幾分鐘、分次錄影的方式，拍下場景及當下時間，證據蒐集齊全，才有助於後續處理。

景文物業管理機構董事長郭紀子表示，依《公寓大廈管理條例》第16條規定，住戶如有發生喧囂、震動及其他與此相類行為，管委會應予制止或按規約處理，假如鄰居屢勸不聽，就得報請主管機關處理，並列舉事實「人、時、事、地、物」提出證據，管委會也要檢附違規照片、以及改善通知單、送達證明、住戶基本資料等，主管機關環保局通常會依規查明違規事項，通知住戶限期改善。

倘若還是沒有改善，則環保局可依《公寓大廈管理條例》第47條規定處3千~1.5萬元以下罰鍰，並限期改善，屆期若不改善，可連續開罰。另外，郭紀子也指出，民眾也可向轄區警方提出檢舉，如噪音已達妨害公眾安寧時，通常警察機關在受理案件後，會親至現場判斷，了解聲響是否足以妨害他人生活安寧，若確定真的太吵，警察機關可依《社會秩序維護法》第72條規定，最重可罰6千元罰鍰。

假如噪音行為嚴重使住戶身心靈飽受煎熬，還可向法院提起民事訴訟，依侵權行為請求損害賠償，被害人若可舉證或於訴訟過程中經由鑑定，證明噪音已超越一般人所能容忍，以致妨害居住安寧，且情節重大，即可依《民法》第195條請求損害賠償。Renba表示，像先前就有法院實務判決，法官審理過程中，經委請SGS依主要四大生活情境板衝擊音模擬測試結果，樓上住戶已超出噪音管制標準，最後惡鄰判賠6萬元精神慰撫金。

｜惡鄰亂堆雜物 應在區權會訂好罰則

然而，近期不少火警發生的原因在於住戶擅自占用公共空間堆放物品，除了雜物助燃之外，也妨礙到了逃生空間。郭紀子表示，事實上，根據《公寓大廈管理條例》第16條規定，亂堆雜物已經屬於非法行為，面對鄰居擅自在樓梯間堆放雜物的情況，民眾除了拍照存證之外，首先也是通知管委會，請管委會先勸告，若制止無效，則可以請縣市政府主管機關處理，將可依法處4萬~20萬罰鍰，屆期不改善或不履行者，還能連續開罰。

除此之外，若是因為堆放物品造成他人跌倒受傷，甚至影響逃生，還可能背負民事與刑事責任，根據《刑法》第189條規定，阻塞集合住宅或共同使用大廈之逃生通道，致生危險於他人生命、身體或健康者，處3年以下有期徒刑；若致人於死者處7年以下有期徒刑；致重傷者處5年以下有期徒刑。

假如想要徹底締除此類行為，郭紀子指出，住戶可在區分所有權人會議時，在社區規約內詳細約定，針對任意在公共空間推放雜物的住戶制定合理的罰責，並且加註若堆積物品幾日內不解決將直接清理、清理費應由違法住戶自行負擔，經同意後住戶就一定得要遵守。

圖/鄰居如果因為推放物品造成他人跌倒受傷，甚至影響逃生，可能背負民事與刑事責任。示意圖

｜住戶濫用公設 要制裁得看管委會態度

有些住戶很愛把方便當隨便，例如將包裹寄放在警衛室，卻遲遲不取貨，造成警衛室雜物堆積過多、拒絕收包裹，Renba表示，由於管理室無法隨便把住戶包裹丟棄，因此一開始大多只能先打對講機給住戶口頭勸告要求改善，如果口頭勸告、貼公告、當面提醒都沒用，可能就得透過管委會訂管理辦法或是區權人會議定規約，制定像是7天沒有拿包裹就會銷毀，或是多次不取包裹，就拒絕幫忙取件，但最終還是要看管委會的積極程度，如果都不處理，社區自然就只能擺爛。

另外，有些住戶也會蓄意破壞公設，讓寵物隨地便溺、踐踩花草等，郭紀子表示，以管委會角度來說，若住戶違規行為輕微，一樣也是先口頭勸導，限期改善，或是在社區公告欄、主要出入口處加以宣導、說明或警告；對於較為嚴重或屢勸不聽的，就要採取書面制止並限期改善之方式，寄出改善通知單，可採用雙掛號或存證信函，並非常明確訂定再次限改期限。

圖/對於社區如何共同維護，管委會應訂管理辦法或是區權人會議定規約，規範住戶行為。示意圖

｜惡鄰條款殺手鐧 可要求惡鄰強制搬家

不過，面對惡鄰居，社區還有一招王牌殺手鐧絕招，最嚴重甚至可以逼惡鄰搬家。根據《公寓大廈管理條列》第16、22及47條規定， 管委會可透過區分所有權人會議之決議，動用「惡鄰條款」，讓惡鄰居搬出社區。

所謂的「惡鄰條款」，也就是住戶有其他違反法令或「規約」情節重大等情況時，管理負責人或管理委員會可促請改善，若3個月內仍未改善，管理負責人或管委會得召開區分所有權人會議，經所有權人2/3以上出席、3/4以上投票同意，即得依會議之決議，訴請法院強制惡鄰遷離。

不過，Renba坦言，像這種「情節重大」定義頗為嚴苛，包括在社區大樓內放火、吸毒、喧囂、恐嚇鄰居等狀況，且經管委會勸導仍不改善，或是改善後又故態復萌，管委會才能依區權會決議訴請法院強制該住戶遷離，若不是非常嚴重的情形，就無法適用本條文。

TIPS:

要避開惡鄰居，購買之前的基本功課自然不能少，以產品面向來說，最好避開投資型的產品，像主要是套房、1房型設計的建案，由於這類型的住戶是租客，相對不好控管住戶品質；另外，Renba指出，民眾也可以向周邊建案打聽該案購買者，當作參考。或是搜尋建案討論區，在看房時也多注意電梯公告，是否有一堆不要亂丟垃圾、別在陽台抽菸的宣導語句，並注意梯廳是否整潔乾淨，頂樓、地下室也可以觀察有無垃圾，就可知道社區是否有在管理。