文：李永然律師（永然聯合法律事務所所長、
永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長）
甲、乙二人就一筆土地共有，各有應有部分二分之一
；甲自認為有在土地上興建房屋的必要，於是召工在
土地上興建房屋。乙嗣後發現後，乃向共有人甲理論
，未料甲自認為共有人之一，對土地有利用的權利；
乙面對此種情形，如何依法救濟？
解析：按「共有」有「分別共有」及「公同共有」之
分；甲、乙二人按其「應有部分」，對於一筆土地有
所有權，所以屬於「分別共有」（《民法》第817條
第1項）。
共有土地的管理，如共有人間未有「分管契約」（註
1），而僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」
時，得由各共有人「單獨」為之（《民法》第820條
第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數的同意行之，但其應有部分
合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第
820條第1項）（註2）。
就以本案例，甲在甲、乙二人共有土地上興建房屋，
並不是共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，甲不
得「單獨」為之。甲必須事先徵得乙之「同意」，如
：尋求乙同意出租或出售；如果甲未獲乙的同意，甲
在甲、乙二人所共有土地興建房屋的行為，已構成《
刑法》第320條第2項：「意圖為自己或第三人不法
之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷
」（註3）的「竊佔罪」；同時也構成「侵權行為」
（《民法》第184條）、「不當得利」（《民法》第
179條）。乙可以依法追究甲之民、刑事法律責任。
另外，在民事責任方面，甲之「無權占用」共有土地
的行為，乙可以依《民法》第767條第1項前段：「
所有人對於無權占有侵奪其所有物者，得請求返還之
。……」之規定，行使「物上返還請求權」。
以上說明，供讀者參酌運用（本文作者為永然聯合法
律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註1、所謂「分管契約」，乃指共有人全體就共
有物所為分管約定。
註2、李永然律師等著：《別讓共有綁死不動產－活用共有不動產法律看招》，頁70，民國
104年11月初版，永然文化出版公司出版。
註3、竊佔罪的法定刑為「五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金」。
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