沒出租、有設籍 房地合一稅「400萬免稅額」一樣沒了！竟跟地價稅優惠有關

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

地價稅「自住」跟房地合一「自住」，在戶籍遷入部分，是有差異的，千萬別賺了地價稅，結果房地合一稅自住6年的400萬免稅額沒了，或是必須因此延後賣屋。

正業地政士事務所所長鄭文在指出，民國105年開始，房地合一稅新制實施，如果房屋的取得時間是105年以後，再出售時就必須申報房地合一稅。而若手上有兩間以上的房屋，一間是105年以前取得（舊制）；一間是今年取得（新制），如果都是自用住宅，遷入戶籍時就要小心處理了。

鄭文在說，有一個案件是，爸爸在民國105年前已經有一間老公寓，今年7月間又買了一間一樓公寓，原本打算登記給成年的小孩，概算後因為贈與稅等問題而作罷，仍然以自已的名義承買，並完成了過戶及銀行貸款手續，今年9月初順利完成了房屋點交房屋。

鄭文在也提醒他，如果符合自用地價稅，務必於9月22日前將本人的戶籍登記遷入該地址。屋主則回應，會將成年小孩遷入該戶籍，都可適用自用地價稅，自己本人的戶籍則會留在舊房子裡。

鄭文在特別強調，就自用地價稅而言，本人、配偶或成年子女完成戶籍登記效果是一樣的，但是，就新制房地合一稅而言，成年子女的設籍，並不符合《所得稅法》第4之5條，個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年，交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，自住房地持有並設籍滿6年出售，有免稅額400萬元，超過部分稅率10％。

他說，曾有賣方要出售房屋時，才發現成年子女設籍是一種錯誤，必須重新將本人、配偶或是未成年子女重新設籍，滿6年才能適用優惠稅率的窘境。

後來該名客戶知道「自用地價稅」和「自用房地合一稅」的差異後，順利的將自己的戶籍遷入新買的房屋戶籍地址，至於舊的房屋地址則維持原來成年兒子的戶籍登記，因為舊房屋沒有房地合一稅的困擾，最大的負擔是土地增值稅，而新買房屋未來最大的稅賦，除了土地增值稅外，還可能有房地合一稅的高額稅賦要繳納。